500强房企出炉！开发商想赚钱得先还债！

作者 | 湾叔

来源 | 粤湾房产（ID：GBAfang）

3月16日，2021中国房地产开发企业综合实力测评榜单正式公布，备受瞩目的“中国房地产开发企业500强”结果也揭晓。

这项年度测评已经连续开展13年，相关成果已经成为中国房企综合实力及行业地位的权威。

龙头地位雷打不动

榜单显示，在排名上2021年国内房企前三甲，分别被万科、恒大、碧桂园包揽，10强房企中，世茂集团是今年才挺进十强的新秀。

30强房企中，招商蛇口由18名到今年11名，成为今年最大黑马，而绿地则从15名降低到26位，沦为30强中最大输家。

另外，位列第27名和第30名的佳兆业和美的，都是今年的30强新秀。

销售额上，2020年我国房地产销售总额17.36万亿，其中30强房企总销售额就有85219.4亿！

这意味着，前30强房企几乎占据了一半的销售额！

其中，碧桂园以7888.1亿销售额卫冕榜首，二、三位的恒大、万科，销售额也保持在7000以上，与后面的选手拉开了较大差距。

排在四、五名的融创和保利，年度销售额在5000亿以上，再之后的中海和世茂，销售额也突破了3000亿！

除了销售额，连销售面积，碧桂园也是第一，年销售面积高达8421万㎡，7834万㎡的恒大紧随其后，万科以4327.8万㎡的成绩排在第三。

总体看来，在30强房企中，仅正荣（974.7万㎡）、龙光（943.8万㎡）、融信（725.1万㎡），尚未达到千万平级别的销售面积。

总的来看，前10强和前50强的变动率约为10%，今年房地产行业格局更为稳定。

增速上，销售总面积同比增涨2.6%，销售总额同比增涨8.7%，房地产在国家经济命脉中的地位，还难以动摇。

从销售总额来看，10强、20强、50强、百强房地产企业市场份额分别为25.28%、37.64%、53.82%、63.94%。

前三者分别较上年增长0.06%、0.57%、0.2%，仅百强市场份额下降0.2%。

整体看来，头部房企依旧占据着行业的规模优势，地位难以撼动。

尽管占据市场半壁江山的前30强房企，位置变动不大，相对稳定，但其中也是有人欢喜有人忧。

湾叔发现，其中的实力变化大多跟一件事挂钩，那就是债务，今年上涨势头强劲的头部房企中，无一不是在去年降负债、降杠杆比较成功的。

而债台高筑的、杠杆依旧高的，今年为了降负债使劲浑身解数，债务问题生死攸关，无暇顾及竞争对手的他们，从今年的销售额也可以看出他们对未来的焦虑和隐忧。

想挣钱得先还债

债务，目前是整个房地产市场的最大隐患，疫情更是充分暴露了，房企在资金链上的脆弱。

以深圳为例，去年因经济环境和疫情影响，导致市场比较宽松，后来就随着经济恢复正常，房地产行业立刻回暖，甚至过热，导致后期深圳调控一再加码。

所以，“去杠杆、降负债”成为各大房企主线任务，2020年以“三道红线”为首，正在试图尽快降低杠杆，引导楼市平稳健康发展。

很明显，未来房地产行业，将会放弃盲目追求高速增长和扩大规模的模式，以项目质量代替项目数量。

从前30强的房企结构可以看出，万科、恒大、碧桂园规模摆在那里，只要按部就班转型，行业地位依然稳固。

像融创和华润等，长期以来都是以高品质项目为卖点盈利，融创债务就是出了名的少，华润近年也是把重点放在土地市场，提前做好资源存储，今年的成绩自然也是可圈可点。

“三道红线”监管下，500强房企的资产负债率，均值为78.77%，同比下降0.89%，虽然幅度不大，但这起码是8年来首次下降。

而净负债率均值为85.08%，下降了11.62%，改善更加明显。

如今，各家房企积极降低杠杆水平，因为负债水平不一样，大型房企一般只要积极回款，控制住风险并不难。

而部分中小房企，因为资金较少，前期拿地成本相对高，资金链相对脆弱，债务风险也相对较高。

所以，开发商想要赚钱，就得先解决债务，头部房企也不例外。

做的好的就像恒大，去年壮士断腕，商品房全线打七折放血还债，今年又使劲浑身解数，大搞全员营销，抢收金三银四。

最终总算成功交出了全年销售7233亿、回款6532亿的亮眼“成绩单”，保住国内第二大房企的位置。

而一些盲目追求规模，规划不清的房企就没这么成功了，要么魄力不够，要么用力过猛，债务不降反增，最终元气大伤。

有病乱投医，未来坎坷

今年掉的最多的绿地，就是典型的盲目追求规模，结果在债务上翻车的典型。

几年前，绿地大搞多元化业务，涉足能源基建等产业，仅能源投资，就占去收入的四分之一。

盲目追求规模扩大化，终于让绿地在今年的债务，成了头等大事。

截至2020年三季度，绿地的这三项债务指标为82.38%、183.45%、0.78，“三道红线”全部踩中，而且离合格线还有一定距离。

不仅如此，绿地2020年盈利增速创上市以来新低，净利润首次下跌；负债率却足足88.28%，总资产1.35万亿元的绿地，负债可能高达1.2万亿元。

万恒碧等头部房企，地产营收占总收入比达95%以上，而大搞多元化的绿地，地产开发仅占收入的45%。

而且多元化业务到头来，由于盲目追求产业扩张，负债率并没有得到降低，最后沦落到连媒体的网络服务费都还不起的田地。

如果不能尽快解债务，绿地在明年或许将被挤出前30强。

同样深受债务困扰的还有被挤出前十的富力，三条红线一度全踩，为了还债，自2019年就开搞全员卖房模式，财务、开发、工程全体出动，最后连法务部门都没放过。

有病乱投医再加上第二年疫情冲击，导致还债效果甚微，2020年年底，富力还是启动了资产变现的动作。

天眼查显示，2020年12月30日，富力地产将在广州圣景公司中的25%股份质押给了广州市城投投资。

当其他头部房企专注于住宅时，富力仍一半的钱搞收益周期长的商业开发，连拿地投资都深受影响。

现在富力已经连拿地都要和保利联合申请了，今年的绿地说不定就是明年的富力？

当初的环京霸主—华夏幸福，更是早在2018年就已陷入债务危机，平安的入主才一度令局面有所缓解。

然而平安对大力发展商业地产的做法没有改变，反而加速了华夏幸福资金外流。

目前，华夏幸福可动用资金仅有可怜的8亿元。

当下的房地产市场，已经过了野蛮生长的时代，一味追求规模已经不吃香了，各家房企只有根据自身情况，向精细化过渡，才能挺过债务劫，重新实现盈利！

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